Slik kan du overføre eiendom til ektefelle trygt

Overføring av eiendom mellom ektefeller er ofte forbundet med arv, gave eller skifte. Men det kan også være et strategisk steg i forbindelse med tomteutvikling. Kanskje dere ønsker å samle eierskapet før en søknad om fradeling, eller endre eierbrøken for å optimalisere skatt ved et fremtidig salg av en ny tomt. Uansett årsak er det en juridisk handling med klare regler som må følges. Uten en formell tinglysing er ikke eierskapet sikret, verken mot kreditorer eller hvis ekteskapet en dag skulle ta slutt.

Hvorfor en formell overføring er helt avgjørende

Når dere formaliserer eierskapet til en eiendom, handler det om å skape forutsigbarhet og trygghet. En løs avtale gir ingen juridisk beskyttelse og kan føre til komplikasjoner, spesielt hvis målet er å utvikle eiendommen videre gjennom for eksempel fradeling av en ny tomt.

Typiske situasjoner der dere må tinglyse

Det er flere helt vanlige scenarioer hvor en tinglyst overføring er den eneste riktige veien å gå.

• Når den ene kjøper seg inn: Se for deg at Ola eier en stor eiendom alene. Etter at han gifter seg med Kari, blir de enige om at hun skal kjøpe seg inn med 50 % for å finansiere en fradelingsprosess. Uten at denne endringen blir tinglyst, vil Ola fortsatt stå som eneeier i grunnboken, noe som skaper juridisk usikkerhet for Karis investering.

• Ved felles lån for utvikling: Kanskje dere begge tar opp lån for å klargjøre en tomt for salg, men bare den ene av dere står som formell eier. Dette skaper en ubalanse som kan få store konsekvenser. Den som ikke står i grunnboken, har ingen formell eiendomsrett til verdistigningen som skapes.

• For å sikre hverandre ved dødsfall: En formell overføring sikrer at den som lever lengst har en udiskutabel eierandel. Dette forenkler arveoppgjøret og gir en nødvendig økonomisk stabilitet, spesielt hvis eiendommen er under utvikling.

• Som beskyttelse mot kreditorer: Hvis kun den ene ektefellen står som eier, kan dennes personlige kreditorer i teorien ta beslag i hele eiendommen. Ved å tinglyse eierskapet på begge, beskytter dere den andres andel.

En muntlig avtale er i praksis verdiløs den dagen dere blir uenige. Det er kun en registrering i grunnboken – altså tinglysing – som gir et reelt og juridisk bindende eierforhold som beskytter begge to.

Hva skjer hvis dere dropper formalitetene?

Det kan virke lettvint å la være å formalisere overføringen, men du tar en betydelig risiko. Ved et eventuelt samlivsbrudd kan den av dere som ikke står som eier, risikere å gå ut av forholdet med langt mindre verdier enn det som føles rettferdig basert på innsats og bidrag til tomteutviklingen. Den som formelt står som eier, sitter med alle de juridiske kortene på hånden.

Se på en korrekt gjennomført overføring som en investering i felles økonomisk trygghet, ikke en unødvendig utgift. Det er den eneste måten å sikre at begges bidrag og eierskap blir anerkjent.

Hvorfor en ektepakt er avgjørende for å sikre deres avtale

Mange tror at alt man eier blir "felles" i det man gifter seg. Sannheten er at uten en skriftlig avtale, er det ekteskapslovens standardregel om felleseie som gjelder. Dette skjer uavhengig av hvem som står som eier i grunnboken. En ektepakt er deres mulighet til å ta kontrollen selv og definere hvordan dere vil eie ting – spesielt verdifulle eiendeler som en tomt med utviklingspotensial.

Skal du overføre eiendom til ektefellen din som en ren gave? Da er ektepakten et absolutt krav for at gaven skal være gyldig. I Norge må slike gaver mellom ektefeller formaliseres for å ha juridisk kraft. Vil du lære mer om hvordan eierbrøk fungerer i praksis, har Norges Eiendomsmeglerforbund en god gjennomgang av temaet.

Et praktisk eksempel: Per og Kari

Per eide en stor tomt han arvet. Nå ønsker han at Kari skal eie halvparten, siden de sammen skal finansiere en søknadsprosess for å skille ut to nye boligtomter. Det er viktig for dem at hennes eierandel er sikret.

Uten en ektepakt, kan det bli komplisert:

• Per overfører 50 % av tomten til Kari med et skjøte.

• I grunnboken står de nå oppført med 50 % hver.

• Men ved en skilsmisse kan Per kreve å holde verdien av sin opprinnelige arv utenfor delingen (skjevdeling). Dette kan skape en komplisert og konfliktfylt verdiberegning av den fradelte tomtens verdiøkning.

For å unngå denne usikkerheten, er løsningen å opprette en ektepakt.

En ektepakt er deres verktøy for å overstyre lovens standardløsninger og lage en avtale som passer deres felles prosjekt, som for eksempel en tomteutvikling.

Slik virker ektepakten i praksis

For at tomteandelen virkelig skal bli Karis, må de spesifisere i ektepakten at den skal være hennes særeie. Særeie betyr at verdien holdes helt utenfor potten som skal deles ved en skilsmisse. Gaven blir hennes, punktum.

En gyldig ektepakt må inneholde:

• Hvem: Fullt navn og personnummer på begge.

• Hva: En klar beskrivelse av at Per overfører 50 % av eiendommen (identifisert med gårds- og bruksnummer) til Kari.

• Hvordan: Det må spesifiseres om andelen skal være særeie.

• Bekreftelse: Begge må signere, og signaturene må bevitnes av to myndige personer.

Når ektepakten er signert, må den tinglyses i Ekteskapsregisteret hos Brønnøysundregistrene for å få rettsvern. Dette gjør avtalen offentlig og bindende, også for kreditorer.

Når interne avtaler er på plass, følger den formelle overføringen av selve eiendommen gjennom tinglysing av et skjøte. Dette er prosessen der det nye eierforholdet blir registrert i grunnboken hos Kartverket. Det er først når skjøtet er tinglyst at den nye eieren får rettsvern.

Prosessen handler om å fylle ut skjøtet korrekt, få på plass signaturer og sende det til Kartverket for endelig registrering.

Fritak for dokumentavgift – en stor fordel for ektefeller

En av de største økonomiske fordelene med å overføre eiendom mellom ektefeller, er at dere slipper dokumentavgiften. Vanligvis er denne avgiften på 2,5 % av eiendommens markedsverdi. For en utviklingstomt med høy verdi kan dette utgjøre en betydelig sum.

Tenk deg en eiendom verdt 6 millioner kroner. Her ville dokumentavgiften normalt vært på 150 000 kroner.

Heldigvis slipper dere denne kostnaden. Fritaket gjelder så lenge overføringen skjer mens dere er gift. Det eneste dere må betale, er et tinglysingsgebyr til Kartverket.

Slik fyller dere ut skjøtet korrekt

Skjøtet er et standardisert skjema som må fylles ut nøyaktig. Småfeil kan føre til at papirene kommer i retur.

Her er punktene dere må ha kontroll på:

• Eiendommens detaljer: Sjekk at matrikkelinformasjonen – kommunenummer, gårdsnummer (Gnr.) og bruksnummer (Bnr.) – er korrekt.

• Hvem er partene? Fullt navn og fødselsnummer (alle 11 siffer) for både den som gir fra seg eiendommen og den som overtar.

• Hvor stor andel? Spesifiser nøyaktig hvor mye som overføres. Skal dere eie 50/50, skal det stå at en ideell andel på 1/2 overføres.

• Signaturer og vitner: Den som gir fra seg eierandelen, må signere skjøtet. Signaturen må bevitnes av to myndige personer.

Et kritisk tips: Skjøtet må sendes til Kartverket i to originale eksemplarer. Kopier blir ikke godkjent.

Overføringen er en ren formalitet, men den må gjøres riktig. Det samme gjelder for andre prosesser knyttet til eiendommen. Skal dere bygge noe som avviker fra reguleringsplanen, er det avgjørende å forstå hvordan en søknad om dispensasjon fungerer.

For å gjøre det hele enklere har vi laget en sjekkliste.

Sjekkliste for overføring av eiendom mellom ektefeller

En oppsummering av de essensielle dokumentene og stegene i prosessen.

Å sikre at alt er korrekt fra starten av, er en liten innsats som trygger en stor verdi, spesielt når dere planlegger å søke kommunen om fradeling eller andre tillatelser.

Ikke glem skatten – det kan koste dere dyrt

Selve overføringen mellom deg og din ektefelle er skattefri, men valgene dere tar nå, kan gi en uventet skattesmell senere. Dette er spesielt relevant ved tomteutvikling, hvor verdien på eiendommen kan øke betydelig.

Nøkkelordet her er kontinuitetsprinsippet. Det betyr at den som overtar eiendommen, også overtar den opprinnelige kjøpesummen (inngangsverdien) til giveren. En lav inngangsverdi kan bety en høy skattbar gevinst ved et fremtidig salg av en fradelt tomt.

Hvordan fungerer dette i praksis?

Du eier en eiendom du kjøpte for 2 millioner kroner. I dag er den verdt 5 millioner. Du overfører eiendommen til ektefellen din. Dere får deretter godkjent fradeling av en tomt som selges for 2,5 millioner kroner.

• Ektefellen din arver din inngangsverdi.

• Ved salg av den fradelte tomten, må en andel av den opprinnelige inngangsverdien tilordnes den nye tomten.

• Gevinsten ved salget blir differansen mellom salgssummen og den tilordnede inngangsverdien, og denne er skattepliktig.

Uten å kjenne til dette, er det lett å få en ubehagelig skatteregning. Dette er spesielt relevant for tomter, hvor reglene for skattefritt salg er mye strengere enn for egen bolig. Siden arveavgiften forsvant i 2014, er det kontinuitetsprinsippet som styrer dette. Du kan lese mer om hvordan generasjonsskifte påvirker fast eiendom på NEF.no.

Eier- og botid kan redde dere fra skattesmell

Når det gjelder boligen dere bor i, kan et salg bli skattefritt hvis dere oppfyller kravene til eier- og botid. Loven sier at selger må ha eid boligen i minst ett år og bodd der i minst ett av de siste to årene.

En viktig regel: Ved overføring mellom ektefeller får mottakeren godskrevet giverens eier- og botid. Dette kan være avgjørende for å oppnå et skattefritt salg.

Planlegger dere en fradeling, er det viktig å vurdere hvordan dette påvirker skattesituasjonen for både hovedeiendommen og den nye tomten. Å bagatellisere skattespørsmålene er en klassisk feil som fort kan bli veldig kostbar. Å overføre eiendom er en stor økonomisk avgjørelse, og det er avgjørende å forstå samspillet mellom inngangsverdi, kontinuitet og fremtidig utviklingspotensial.

Hva skjer med eiendommen hvis det blir samlivsbrudd?

Det er lurt å ha en plan for hva som skjer med felles eiendom hvis ekteskapet tar slutt. Uten en ektepakt er lovens utgangspunkt klart: Alt dere eier skal som hovedregel deles likt. Dette gjelder selv om bare én av dere står som eier i grunnboken, og det inkluderer verdistigning som følge av en vellykket fradelingsprosess.

Likedeling versus skjevdeling – hva er forskjellen?

Unntaket fra likedelingsregelen kalles skjevdeling. Denne regelen gir deg rett til å holde verdier du hadde før ekteskapet, eller formue du har fått i arv eller gave, utenfor delingen.

La oss se på et par eksempler:

• Scenario A (Uten ektepakt): Trine eide en tomt verdt 3 millioner da hun giftet seg med Lars. Hun overfører 50 % til ham. De gjennomfører en fradeling, og den totale verdien øker til 6 millioner. Ved en skilsmisse kan Trine kreve å holde sin opprinnelige verdi på 3 millioner utenfor delingen. Men verdistigningen på 3 millioner må de dele likt. Lars får altså med seg 1,5 millioner kroner fra verdiøkningen.

• Scenario B (Med ektepakt): Trine gjør det samme, men de skriver en ektepakt hvor det står at hennes opprinnelige verdi og all fremtidig verdistigning på hennes halvdel er hennes særeie. Ved et brudd vil hennes andel av verdien holdes helt utenfor regnestykket.

Eksemplene viser hvor stor forskjell en skriftlig avtale kan utgjøre for det økonomiske resultatet, spesielt når det er snakk om tomteutvikling. Les mer om fordelene ved å opprette en ektepakt hos Formue.no.

En klar, skriftlig avtale er ikke et tegn på mistillit. Det er et tegn på gjensidig respekt og et felles ønske om å skape en rettferdig og forutsigbar fremtid for deres felles prosjekt.

Uenigheter kan også oppstå med naboer under en bygge- eller delingsprosess. Å kjenne til reglene i Nabolovens paragraf 2 er lurt for å vite hvilke hensyn man plikter å ta. Poenget er det samme: Å ha orden i de juridiske papirene gir trygghet på alle kanter.

Spørsmål og svar om eiendomsoverføring mellom ektefeller

Her har jeg samlet svarene på de vanligste spørsmålene knyttet til overføring av eiendom, med fokus på relevans for tomteutvikling.

Må vi betale dokumentavgift når vi overfører eiendom?

Nei, overføring av fast eiendom mellom ektefeller er helt fritatt for dokumentavgift. Dette er en stor fordel, spesielt for verdifulle tomter. Det samme gjelder ved overføring som del av et skifte ved separasjon eller skilsmisse. Dere betaler kun et fast tinglysingsgebyr til Kartverket.

Hva er den største feilen par gjør ved overføring?

Den vanligste feilen er å glemme å formalisere avtalen i en ektepakt, spesielt hvis målet er å utvikle eiendommen sammen. Mange tror det holder å endre navnet på skjøtet. Men uten en ektepakt som regulerer eierskapet (f.eks. som særeie), kan en fremtidig verdistigning fra en fradeling bli gjenstand for likedeling ved et brudd.

Kan jeg overføre kun en del av eiendommen min?

Ja, det er veldig vanlig. Du kan for eksempel overføre 50 % av eiendommen slik at dere står som likeverdige eiere før dere starter en søknadsprosess mot kommunen. Dette gjøres ved å fylle ut et skjøte hvor det tydelig står hvilken ideell andel som overføres.

Hva skjer hvis en av oss har lån på eiendommen?

Har eiendommen et lån med pant, må banken samtykke til overføringen. I praksis krever banken nesten alltid at den nye medeieren også blir medlåntaker. Ta kontakt med banken tidlig i prosessen for å avklare deres krav. Dette er spesielt viktig hvis dere planlegger å øke lånet for å finansiere utviklingskostnader.

Hva er forskjellen på tinglysing av skjøte og ektepakt?

Dette er to separate prosesser som ofte henger sammen:

• Skjøtet går til Kartverket. Det endrer hvem som står som offisiell eier i grunnboken.

• Ektepakten sendes til Ekteskapsregisteret i Brønnøysund. Den regulerer formuesordningen mellom dere, for eksempel at en eiendom og dens fremtidige verdiøkning skal være særeie.

For at en avtale om særeie knyttet til en utviklingstomt skal være juridisk vanntett, må dere som regel gjøre begge deler. Å forstå slike prosesser er avgjørende. Det samme gjelder for andre endringer, som for eksempel hvordan en søknad om bruksendring fungerer, hvis dere planlegger å endre bruken av eksisterende bygninger på tomten.

Å navigere i plan- og bygningsrett kan være komplekst og tidkrevende. Hos TomteEksperten er vi spesialister på fradeling, dispensasjoner og utnyttelse av tomter. Trenger du hjelp til å realisere verdien i din eiendom, tar vi oss av hele søknadsprosessen mot kommunen for deg. Vi tilbyr en fast, forutsigbar pris som er betydelig lavere enn konkurrentenes, og vi er så sikre på det vi gjør at vi gir full refusjon ved avslag. Ta kontakt for en uforpliktende prat på https://www.tomteeksperten.no.